Подбор площади магазина в торговом центре напрямую связан с форматом бизнеса, количеством товаров, планом продаж и логистикой работы персонала. Ошибка на этом этапе часто приводит к переплате за лишние метры или к нехватке места для выкладки и обслуживания покупателей.
Определение формата магазина
Перед поиском помещения важно четко определить формат будущей точки.
Для каждого формата существуют усредненные диапазоны площади:
• островная торговля — от 5 до 15 м², подходит для аксессуаров, кофеен, мини-пекарен, небольших брендов;
• бутик или специализированный магазин — 30–80 м², оптимален для одежды, обуви, косметики, электроники;
• универсальный магазин — 100–300 м², используется сетевыми арендаторами, где нужно больше складских и примерочных зон;
• фудкорт и общественное питание — 15–60 м² на кухню и обслуживание, в зависимости от модели;
• сервисная точка — 10–25 м², актуальна для ремонта, выдачи заказов, пунктов доставки.
Определение категории помогает сузить диапазон поиска и сразу понять требования по техническим условиям.
Расчет полезной площади
Не вся площадь магазина работает на продажи. В среднем 70–80% должно приходиться на торговый зал, остальное — на склад, подсобку и кассовую зону.
Для магазина одежды важны примерочные, для аптеки — место под холодильники, для фуд-точки — вытяжка и моечная зона.
Перед подписанием договора стоит составить черновой план расстановки мебели и оборудования. Это позволяет заранее понять, хватает ли пространства для работы и не придется ли потом менять концепцию из-за нехватки места.
Влияние расположения на эффективность
Даже идеально спроектированная площадь не принесет результат, если выбрано неудачное место.
При одинаковой арендной ставке выгоднее выбрать меньшее помещение, но в проходной зоне рядом с якорным арендатором.
Для фудкортов лучше подходят угловые места с визуальной открытостью. Для бутиков — фронтальная витрина на галерее, где поток движется медленно.
При этом важно учитывать соседство: магазину электроники нежелательно располагаться рядом с громкой кофейней, а ювелирной точке — напротив детской площадки.
Соотношение аренды и оборота
Финансовая устойчивость арендатора зависит от соотношения аренды и оборота.
Оптимально, если ежемесячная арендная плата не превышает 10–15% плановой выручки.
Например, при обороте 2 млн рублей в месяц безопасная ставка аренды — до 300 тыс. рублей, включая эксплуатационные расходы.
Если помещение слишком большое и ставка выходит за этот предел, даже высокий поток покупателей не компенсирует затраты.
Особенности фуд-концепций
Форматы с приготовлением пищи требуют дополнительных площадей для инженерии.
Даже небольшая кофейня должна учитывать:
• зону для хранения продуктов;
• мойку и вытяжку;
• место под холодильники и мусорные контейнеры;
• технический доступ к коммуникациям.
Поэтому 20 м² кофейни по факту может быть эквивалентен 30 м² магазина одежды по затратам и планировке.
Гибридные форматы
Многие арендаторы совмещают несколько направлений — например, торговлю и выдачу заказов.
В этом случае нужно заранее определить, какая зона приоритетна: торговая или складская.
Площадь под выдачу заказов можно минимизировать за счёт вертикального хранения, а торговую зону — организовать в виде компактной витрины или выставочного стола.
Влияние сезонности и ассортимента
Если бизнес зависит от сезона (спорттовары, подарки, школьные принадлежности), площадь лучше рассчитывать с запасом под временные выкладки.
В межсезонье часть зоны можно закрыть под промо-зону или временное хранение.
Такой подход позволяет сохранять визуальный баланс даже при сокращении ассортимента.
Проверка реальной площади
Фактическая площадь помещения может отличаться от заявленной в договоре.
Перед подписанием необходимо сверить данные с техническим паспортом БТИ или актом обмеров.
В торговых центрах иногда включают в расчет общие зоны — колонны, проходы, технические участки. Это может привести к переплате за метры, не участвующие в работе магазина.
Учет логистики и персонала
Помимо зоны обслуживания клиентов, важно продумать пространство для сотрудников: место под кассу, раздевалку, склад.
Если помещение не позволяет разместить всё внутри, следует уточнить возможность аренды подсобного помещения на техническом этаже.
Это особенно актуально для сетевых брендов, где стандарты по складским остаткам и хранению товаров строго определены.
Тестирование концепции
Перед заключением долгосрочного договора можно протестировать бизнес на меньшей площади.
Например, открыть временный остров или pop-up-точку в том же торговом центре.
Результаты по продажам и выручке помогут рассчитать оптимальные метры и выбрать постоянное помещение без риска.
Выбор площади под магазин — это баланс между функциональностью, стоимостью и потоком посетителей. Тщательный анализ формата, соседства и технических условий позволяет арендатору избежать переплат и открыть точку, где каждый метр действительно работает на прибыль.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда в торговом центре под формат бизнеса
Дата публикации: 29 июля 2022 года
